Les prix de l'immobilier à Paris font les gros titres depuis plusieurs mois, battant record sur record. Il n'en faut pas plus pour que les tenants de la « bulle spéculative » se déchaînent, annonçant un dégonflement aussi imminent que spectaculaire.

Le constat est exact : les prix de l'immobilier en France ont augmenté de 140% depuis la fin des années 90. Beaucoup plus que les revenus des ménages, donc. D'autre part, les taux de prêt immobilier ont augmenté au début de l'année. Une analyse par trop sommaire conduirait un observateur à pronostiquer une remise à niveau brutale et inéluctable du marché, afin de l'assainir. Mais ce serait négliger les raisons structurelles de la hausse de l'immobilier, qui conduisent à une toute autre conclusion.

Tout d'abord, Paris n'est pas la France. La capitale constitue un micromarché, où les investisseurs étrangers et les français à fort pouvoir d'achat définissent les prix dans les arrondissements les plus huppés. Le reste du territoire connaît des hausses de prix beaucoup plus modestes. Les prix dans certaines régions ont même légèrement baissé au plus fort de la crise. Mais l'effondrement annoncé n'a pas eu lieu et le marché est partout reparti à la hausse.
Cette hausse régulière a deux explications profondes, en dehors de toute considération spéculative.

L'effet PTZ Plus

En premier lieu, la politique d'aide à l'accession à la propriété de l'Etat augmente la pouvoir d'achat immobilier des français, conduisant mécaniquement à une hausse des prix. La suppression de l'ancienne mouture du Prêt à Taux Zéro à la fin de l'année 2010 a été très largement compensée par la mise en place du PTZ Plus. Ce dispositif est d'ailleurs en passe de réaliser ses objectifs : 200 000 ont d'ores et déjà été signés sur les 380 000 espérés pour 2011.

Un tel constat peut conduire à s'interroger quant à la pertinence du système : si le PTZ Plus conduit à une hausse des prix, n'est-il pas contre-productif ? Il faut modérer ce propos : d'après l'Observatoire Crédit Logement/CSA, ce dispositif a bel et bien augmenté le pouvoir d'achat des bénéficiaires. D'autre part, il est un outil efficace de façonnage du marché : il permet d'encourager la construction de logements neufs et d'orienter les acquéreurs vers des biens écologiquement plus performants.

La faiblesse de l'offre dope le marché

En second lieu, et c'est probablement la raison la plus profonde, la pénurie de logement en France conduit inévitablement à une hausse des prix. Le cabinet Xerfi dresse à ce sujet un bilan édifiant : la satisfaction de la demande exigerait la construction de plus d'un million de logements. Or seuls 397 000 devraient être mis en chantier en 2011. Dans un marché où la demande excède à ce point l'offre, la hausse des prix est naturelle.

L'augmentation des taux de prêt immobilier est souvent perçue comme annonciatrice d'un fort ralentissement du marché. Elle ne suffira toutefois pas à faire chuter la demande immobilière. Tout d'abord parce qu'après une courte période de franche hausse, les taux de crédit immobilier se sont stabiliser, ne conduisant pas à une baisse très importante du pouvoir d'achat immobilier. Dans sa dernière étude, l'Observatoire Crédit Logement/CSA a d'ailleurs montré que la hausse des taux avait été compensée par un changement de comportement des acquéreurs. Pour palier la hausse des taux, ils ont davantage recours à l'apport personnel et allongent les durées de prêt immobilier.

N'en déplaise aux oiseaux de mauvais augure, l'orientation du marché immobilier ne risque donc pas de le conduire à l'effondrement. D'après le cabinet Xerfi, la hausse des prix devrait être continue et modérée, aux disparités régionales près. Pas de quoi entamer la confiance des français dans l'investissement immobilier, donc.